アメリカにもある住宅購入の節税メリット

日本と同様に、不動産の購入・保有については節税のメリットがあります。ここでは簡単に不動産と税金の控除などに関するするポイントをご紹介いたします。

(以下は概要の解説となりますので、詳しくはCPA、専門家へ必ずお問い合わせください)

【居住用物件を購入する時】

住宅ローンの金利分+固定資産税の控除

自宅として住む物件を購入する際に住宅ローンを組んだ場合は、その金利部分は所得税の控除対象となります。また、固定資産税も控除対象ですので、毎年のタックスリターンで申告することが必要です。

以下は年収10万ドルの方が40万ドルのローンを組んだ例ですが、物件の固定資産税と合わせて7665ドルの節税が可能となります。

<(例)年収10万ドルで、70万ドルの物件を40万ドルのローンで購入した場合>

毎月

年間

住宅ローンの毎月返済額:(30年返済・年利4.375%) 約2000ドル 約24000ドル
住宅ローンの金利部分: 約1400ドル 約16800ドル
固定資産税:(物件価格の約1.25%) 8750ドル/年
実効税率30%の場合の節税額: ($16,800+$8,750)×30%=$7,650

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【居住用物件を売却する時】

キャピタルゲイン税の控除

不動産を売却して売却益が出た場合、キャピタルゲイン税が課されますが、主たる住居として使用していた不動産の場合は、下記の条件で税金が控除されます。

■控除される売却益の上限:独身者で25万ドル、夫婦合算で50万ドルまで

■条件:「主たる住居」と見なされる基準は、過去5年間の間に2年以上居住していた場合

住み替えや日本への帰国をされることになり、当初は家を賃貸に出された場合でも、上記の条件に合う期間中に売却すれば、居住用物件としてこの控除を受けることができます。

例えば日本に帰国をして2年間賃貸物件として保有し、その後、売却をした場合、自宅ではなくなった時点から3年以内に売却が完了すれば、控除対象となります。また、3年間賃貸に出した後、再び自宅として居住して1年以上経過すれば2年居住という条件を満たします。

<自宅として売却できるタイミング>

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非居住者として売却する場合の課税

物件を「非居住者」として売却する場合、その売却によって利益が出るかどうかに関わらず、

エスクローの中でWithhold(源泉徴収)が行われます。

居住者の条件とは:

・居住者とは、アメリカに住むためのステイタスを持っている人です。

・グリーンカード保有者の方は、国税の観点から言うと、Citizenと同様に、世界中どこに住んでいてもアメリカでTax Returnをする必要があり、それを行っている限りにおいては居住者と見なされます。

(移民法の観点では、半年以上住んでいることや、リエントリーパミットなどが問題になりますが、国税の観点からは、税金を払っているかどうかが、居住か非居住の判断になります)

非居住者の源泉徴収率:

・源泉徴収は、取引額に対して国税=10%、州税=3+1/3%という比率です。

例えば80万ドルの物件を売却した場合、売却益が出る出ないに限らず、国税・州税合計で

80万ドル×13.3333%=約10万6666ドル

がエスクローの精算で、源泉徴収され国と州に納税されます。

・ただし、売却による利益が出ていない場合は、それをTax Returnの際に申告して取り戻すことができます。

・居住者と非居住者とで、利益に対する税率が変わるかについては、その方の所得等によりますが、主な違いとしては、非居住者の場合は、基礎控除(=Standard Deduction/2013年Married Filing Jointで $12,200)が取れなくなるという点です。

(個別のケースによって異なりますので、必ずCPA、専門家へお問い合わせください)

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このように不動産の売買と税金については密接な関係がありますので、事前に専門家と充分相談することが大切です。