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最新不動産マーケット
来週はメモリアルデーですが、この頃が新学期前に転居されたい方の家探しが本格化する時期。売買・リースともに新規物件も増えています。

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不動産市場は、昨年に比べて落ち着いてきていますが、物件の売れ行きは相変らず早い状態が続いています。

ウエストサイドの一戸建ての例では、全体の約40%が30日以内で売れています。

※2014年1~4月のDays on Market(市場に出ている日数)
Single Family Homes
in Mar Vista-Palms, Marina del Rey, Culver City.

 

 

これらの中には、売れるまで長くかかっている物件もあります。この違いは何でしょうか・・・?

不動産の動きは需要と供給のバランスと売買事例で決まりますので価格設定がキーになります。

また、そこに住みたいと思える家に見えるかも重要です。
最近は、まず最初に情報をオンラインで探す人が大半ですので写真のクオリティーがますます大切になってきました。

エリアによっては新築やそれに近い改装をした一戸建ての販売も多く、モデルルームのようなインテリアコーディネート(「ステージング」と言います)を施した物件も増えています。

こういった物件と比べて魅力的に思えるかどうかが、明暗を分けるポイントのようです。

こういったマーケットの中で、売り手と買い手のそれぞれの方へのアドバイスです。

売り手の方へ:

1.売り出し価格の設定
不動産の査定価格は、過去数ヶ月の成約事例、同じタイミングで売り出されている周辺の物件との比較などが影響します。

もし近くで自分のよりも魅力的な物件が、安くで出されていたら、高い値段を付けた物件と見られてしまいます。
逆に、その地域で売り出し物件が少なく、購入したい人がたくさんいる場合は予想以上に高い価格で売れる場合もあります。

現在は物件数が少なく、価格がやや上昇ぎみという「売り手市場」ではありますが成約した物件と、市場に出されている物件の価格と、その室内のリモデルやグレードなどを良く研究して、冷静に価格の設定をすることが大切です。

2.季節的な要因とタイミング
「今年のうちに売却しようか」とまだ思案中のようでしたら、季節要因から考えると、夏までにご準備されることをお勧めします。

特に学校区が良いエリアの場合、新学期が始まる前に新居を探す人が多い状況です。そこからエスクローの期間などを考慮して逆算すると7月初旬までが1つの山場であると思われます。

夏を過ぎても10月中旬くらいまでは、例年不動産の取引きは比較的活発です。

ところがハロウィーンを過ぎると一気にホリデーシーズンの色が濃くなり、その時期から年末にかけては、家を探す人も新規で売る人も少なくなっていきます。

ただ、住宅ローン金利の行方によって、買い手の購入意欲が変わりますので、常にウォッチすることが大切です。

3.物件の見せ方
最近、古い物件を買って室内を大改装して、さらにインテリアのコーディネートをして(ステージングと言われます)販売するケースが各地で増えています。

こういった家は当然、価格も高いのですが、これらの設備やインテリアの質などを見慣れてきた買い手は、購入後の生活をイメージしやすいという部分があります。

大規模な修繕をしないまでも、コスメティックの修繕やペイントをするこどによって、物件に対する印象が大きく変化します。
物件のコンディションによってご判断されるのがよいかと思います。

買い手の方へ:

1.タイミングを逃さない
人気の立地や貴重価値のある物件は、市場に出てからすぐに売れてしまいます(オファーが入り、選ばれる)。

タイミングを逃さずオファーを入れるためには、早くそれを判断する必要があります。

そのためには、できるだけご自身が望む物件のイメージを固めていただき、物件が相応しいかどうかを決断できるようにご準備いただくのが大切です。

2.ローンの準備
前述のように、タイミングが大切ですので、すぐにオファーを書けるよう事前に銀行やローンブローカーとコミュニケーションを取り、プリアプルーバルレターを作成してもらうようご準備ください。

3.見た目に惑わされない
売り手の方のアドバイスの逆のようですが、ステージングなどでインテリアを綺麗に施してあっても、インテリアはその物件価格には含まれていません。

まず、価格を最も左右する「立地」「環境」。そしてその物件のロケーション(角地、明るさ、開口部の大きさなど)、コミュニティーなど後から変更しづらいものをチェックしましょう。

次に、価格に含まれるものが、どこまでグレードアップされているかを確認してください。
キッチン、バスルームなどがリモデルされているか、窓枠や固定設置されている照明機器など、いわゆるフィクスチャーと呼ばれるものは通常価格に含まれます。

 

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Hiroko Nishikawa Naumann is a Real Estate Agent

and a Consultant for your Living Life in USA.

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西川ノーマン裕子

■ RE/MAX ESTATE PROPERTIES 所属 不動産エージェント

■ H2N President

Phone:310-951-8233 E-mail:info@H2Nusa.com

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